Strandbad Ratzeburg

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Vertrag

Am 12.01.2006 unterzeichneten die Stadt Ratzeburg und die Erlebnisbahn einen umfangreichen Vertrag, der im weiteren einfach "Pachtvertrag" genannt wird, in Wirklichkeit aber Pacht und Betrieb des Strandbades regeln sollte. Dieser Vertrag hat im wesentlichen folgende Inhalte
  • Vertragslaufzeit 10 Jahre, danach auf Wunsch 2x Vertragsverlängerung um je 5 Jahre
  • Die Nutzung des Objektes muß dem vorgelegten Nutzungskonzept entsprechen.
  • Ein öffentlicher Zugang muss gewährleistet bleiben
  • Die Erlebnisbahn übernimmt die Gesamtverantwortung und nimmt das Hausrecht wahr.
  • Die Erlebnisbahn investiert gemäß Investitionsplan eine Summe von ca. 170.000,- EUR in das Objekt (Gebäude ohne Einrichtung), Abweichungen vom Investitionsplan bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verpächters
  • die Investitionen müssen binnen zwei Jahren getätigt werden (30.03.2008), bei triftigen Gründen kann die Frist um ein Jahr verlängert werden.
  • Die nicht abgeschriebenen Investitionen werden bei Beendigung des Vertrages vor Ablauf von 20 Jahren durch die Stadt erstattet, es sei denn der Vertrag wird durch berechtigte außerordentliche Kündigung beendet.
  • Es wird eine Pacht von 12.000,- EUR pro Jahr gezahlt, die zur Abgeltung der Investitionen in den ersten 15 Jahren auf 4.000,- EUR reduziert wird.

Mit diesem Vertrag begann die Saison 2006 zunächst ohne größere Veränderungen, denn die Mietverhältnisse mit Kanucenter und Töpferei sollten bis Ende 2006 fortgeführt werden und es war damit (trotz Pachtzahlung) noch keine "richtige" Nutzung durch uns möglich.

In Zusammenarbeit mit der Hamburger "Euro-Business-School" feierten wir am 18.6.2006 eine Eröffnungsparty mit Riesenkicker, jeder Menge Großspielgeräten, Wettspielen, Kinderschminken und Kleingastronomie. Alles in allem ein gelungener Tag.
Des weiteren gab es zwei Seeräuber-Strandspieltage, die eine von uns beauftragte Kinderbetreuerin organisiert hatte. Leider waren diese beiden Veranstaltungen wegen schlechten Wetters nur von wenigen Kindern besucht.

Parallel dazu wurden die Umbauarbeiten vorbereitet, d.h. die Architekten machten sich über die Details der Seebadestelle her, das Vorhaben wurde von Brandschutzleuten geprüft und die Gewerbeämter und Denkmalschützer wurden eingeladen, ihr Statement abzugeben.

Das bauliche Problem

An dieser Stelle trat ein zentrales Problem zutage, nämlich die Tatsache, dass das alte Gebäude damals zu einer Zeit entstanden ist, in der es noch keine Gesetzgebung zu Abstandsflächen und Brandschutzvorschriften gab. Für den Laien verständlich gemacht heisst dies, "wer ein (brandgefährliches) Reetdachhaus baut, muss ausreichende Abstände zum Nachbargrundstück einhalten." Diese Vorschrift existierte damals bei Bau des Strandbades in den 50er Jahren noch nicht. Solche Mißstände werden so lange geduldet, bis ein Objekt umgebaut wird, dann nämlich sind die aktuellen Vorschriften zu berücksichtigen. Für das Strandbad bedeutete dies ganz konkret, dass
  • entweder das Dach des Hauses nicht baulich verändert werden durfte (auch nicht neu eingedeckt)
  • oder mit dem Nachbarn eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden musste.
Wir strebten die Variante 2 an, denn das Dach war schon damals sanierungsbedürftig. Allerdings war das nicht so einfach, denn der Nachbar, die Fischerei Jobmann hatte langjährige Pachtverträge mit seinem Grundstückseigentümer (Kreis Herzogtum Lauenburg), und erst nach monatelangem Verhandeln und auf Vermittlung des Kreises konnten wir uns darauf einigen, einen 2m schmalen Streifen in einem gesonderten Pachtvertrag vom Kreis hinzuzupachten und die entsprechenden Baulasten auf dem Grundstück einzutragen. Genaugenommen haben wir hier nochmal extra einen weiteren Pachtvertrag abschließen müssen, um den eigentlichen Strandbadvertrag erfüllen zu können. Aber nun gut, wir haben es getan, auch wenn das Zeit und Nerven gekostet hat und von nun an auch jedes Jahr eine zusätzliche Pacht bedeutet.

Juhuuu! Der Umbau kann nun beginnen? Weit gefehlt... ein weiteres sehr wesentliches Problem trat zutage: In dem alten Bebauungsplan des Strandbades war eine Beherbergung nicht vorgesehen und damit auch nicht genehmigungsfähig, was bedeutet hätte, dass das Konzept -entgegen der Pachtvertrags- nicht realisierbar gewesen wäre. Dazu durften keine großen Spielgeräte am Strand aufgestellt werden, die möglicherweise den Blick auf den Dom beeinträchtigen könnten. Man hätte aus dieser Erkenntnis heraus also
  • entweder auf Beherbergung und Spielgeräte verzichten müssen
  • oder ein teures und zeitaufwändiges B-Plan Verfahren durchführen müssen.

Auch hier entschieden wir uns -auf dringendes Anraten und im Einvernehmen mit der Stadt- für den Weg des größeren Widerstands, denn obiger Punkt hätte uns zu weit von der ursprünglichen Idee eines bunten Strandbades entfernt und hätte sicherlich auch zu der berechtigten Kritik geführt, den Pachtvertrag nicht nach dem damals vorgestellten Konzept zu erfüllen.

Städtebaulicher Vertrag

Also unterzeichneten wir einen weiteren Vertrag mit der Stadt Ratzeburg, nämlich den Städtebaulichen Vertrag zur Durchführung eines Bauleitplanungsverfahrens. Und weil man in Ratzeburg alles ganz gründlich machen wollte, wurde dieses Bauleitplanungsverfahren um eine viel größere Fläche als das Strandbad ausgedehnt. Man wollte nicht nur die eigentliche notwendige Fläche des Strandbades überplanen, sondern darüberhinaus den gesamten Parkplatz bis an das Hotel Seehof heran und östlich bis an die Eisdiele Pelz heran. Damit war die Planungsfläche dreimal so groß wie für unser Vorhaben notwendig, was das Verfahren natürlich auch dreimal so teuer macht. Die Kostenvereinbarung wurde jedoch nicht -wie man vielleicht denken könnte 2/3 Stadt und 1/3 wir vereinbart, sondern da wir ja der Planungsanlass waren, sollten wir 2/3 zahlen und nur 1/3 die Stadt. Na ja, merkwürdiges Rechtsempfinden, aber wir haben auch dieses Spiel mitgespielt und haben artig gezahlt. Warum diese riesige Fläche überplant werden sollte, stellte sich erst später heraus... weil der 15 Jahre zuvor gebaute Schlosswiesenparkplatz auf dem Papier noch gar nicht existierte, also bis dato keine baurechtliche Grundlage hatte (!!!). Sachen gibt‘s in Ratzeburg...

Im Nachhinein muss man sagen, dass dieses ganze B-Plan Verfahren eigentlich ein zu großes Roulette-Spiel der Stadt war. Einerseits hat man ein Objekt zu einem gewissen Zweck verpachtet, für den es -wie man schon vorher wusste- gar keine Genehmigung geben könnte, bevor nicht zusätzlich ein langwieriges und kostspieliges Verfahren durchgezogen würde, dass die Investitionspläne und Zeitpläne massiv aus dem Ruder laufen ließe. Und das, zumal man als Stadt selbst Eigentümer des Objektes und gleichzeitig Ordnungsbehörde für das Verfahren war, ist dies schon sehr am Rande der arglistigen Täuschung.

Das B-Plan Verfahren lief bis zum 8. Juli 2007 -also bis mitten in die 2. Saison- und wir waren damals bei der allerersten Vertragsunterzeichnung vom Bürgermeister Ziethen ermahnt worden, "keine baulichen Maßnahmen vorher zu ergreifen, denn der Name Oliver Victor stünde hier im Kreis Herzogtum Lauenburg für vorschnelles Handeln und das wolle man auf keinen Fall". Nun gut, wir haben auch artig bis zu diesem Zeitpunkt ausgeharrt und haben keine Sanierungsarbeiten durchgeführt, keine Toiletten neu gebaut, kein Dach ausgebessert - warum auch, der Langbau sollte ja später ohnehin abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden.

Aber die Instandsetzung des Haupthauses haben wir schon mal in Angriff genommen, denn diese Arbeiten waren genehmigungsfrei. Und sie waren auch dringend nötig, denn bei Übergabe des Objekts im Frühjahr 2006 war das Haus in desolaten Zustand: Wegen defekter Heizung und Frost waren die Wasserleitungen in den Wänden aufgefroren und die Heizkörper geplatzt, das Haus stand innen teilweise mehrere Zentimeter unter Wasser! Eine Fachfirma musste erst mal die gröbsten Schäden mit Bautrocknern und dergleichen auf Kosten der Stadt beseitigen. Und dann haben wir erstmal
  • eine neue Heizungsanlage eingebaut, alle Leitungen und Heizkörper ersetzt
  • alle Wasserleitungen und Abwasserleitung aus den Wänden gestemmt und erneuert
  • die gesamte Elektrik erneuert, alle Leitungen ausgestemmt und zeitgemäß in Kupfer neu verlegt
  • das Dach von innen isoliert, mit Bodentreppen versehen, tragfähige Fußböden eingezogen
  • viele Fenster und Türen erneuert und isolierverglast - ein seeehr teure Tischlerarbeit in Holzbauweise
  • Pflasterarbeiten vor dem Haus durchgeführt und das Vorgärtchen neu gestaltet
  • im Haus alles wieder hübsch gestaltet, Wandbemalungen angebracht, defekte Fliesen erneuert, metergroße Löcher in den Wänden wieder zugemauert und verputzt etc.

So mancher fragt sich, wo das das viele Geld geblieben ist. Aber dieses alles war echt viel Arbeit und wir haben das allesamt in Eigenarbeit mit wirklich guten und günstigen Leuten ausgeführt (bis auf die Fenster vom Tischler und die Heizung vom Heizungsbauer). Eben so, wie man das selber auch machen würde, wenn man in seinem eigenem Haus das eigene Geld investiert. Grob gesagt, haben wir für diese umfangreichen Arbeiten "nur" 40.000,- EUR ausgegeben.

Streitpunkt Ausgleichszahlungen

Der große Schock kam mit Fertigstellung des B-Plan Verfahrens und mit seiner Abschlußrechnung im Juli 2007. Die Stadt forderte von uns die Zahlung eines Betrag i.H.v. EUR 17500,- zum Ausgleich für Umwelteingriffe. Mal abgesehen davon, dass dieser Wert sehr hoch ist für unveränderte Baugrenzen (spielt da die vor 15 Jahren versiegelte Fläche des Schlosswiesen-Parkplatzes hinein?), sind Ausgleichszahlungen erst dann zu leisten, wenn auch tatsächlich der Eingriff erfolgt und nicht schon dann, wenn ein Eingriff geplant wird. Auf diese gesetzliche Regelung wollte man sich bei der Stadt Ratzeburg jedoch nicht einlassen und bestand auf sofortige Zahlung. Dann verwiesen wir auf unser im städtebaulichen Vertrag verbrieftes Wahlrecht, statt Geldzahlung als Ausgleich Bäume zu pflanzen oder uns ein Gelände für Anpflanzungen benennen zu lassen. Aber auch dieses wollte man uns nicht zugestehen, denn man hatte unter Mißachtung dieser Vertragsklausel bereits eigenmächtig eine Grünfläche am Röpersberg ausgewiesen und bepflanzt und wollte nun dafür die Kosten eintreiben. Ein klarer Verwaltungsfehler also.

An diesem Punkt wurde das Klima zwischen den Parteien immer frostiger und wir begannen zu rechnen. Wir hatten zu diesem Zeitpunkt bereits über 50.000,- EUR Planungskosten und ca. 40.000,- EUR Umbaukosten aufgewendet, also 90.000,- EUR, deutlich mehr als die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Investitionssumme von 170.000,- EUR. Und hierbei haben wir noch nicht die Anschaffung der Spielgeräte (Wassertrampolin), neuen Fahrzeuge, Außenmöbel, Inneneinrichtung etc. eingerechnet, für die wir bis zu dem Zeitpunkt bereits weitere 35.000,- EUR aufgewendet hatten.

Uns wurde und auch sicherlich der Stadt wurde klar, dass alleine die Planungskosten (damals im Investitionsvertrag mit 5.000,- EUR angesetzt) bereits durch den Städtisches Planungswillen mit nunmehr 50.000,- um den Faktor 10 teurer geworden waren.

Nun sind wir hier leider in eine heftige Diskussion ums liebe Geld abgerutscht. Nicht etwa, dass die ganze Sache wie so oft dadurch automatisch zum Scheitern verurteilt wäre, nein! Auch wenn 170.000,- EUR ja nun alles andere als ein Pappenstiel sind, hatten wir nie Zweifel daran gelassen, gegebenenfalls auch eine höhere Summe in das Objekt zu investieren. Allerdings müssen solche zusätzlichen Investitionen in einer Vertragsanpassung verankert werden. Immerhin bemisst sich die Pachthöhe an der Investitionssumme und der Vertragslaufzeit und auch die Stadt hat sich vertraglich verpflichtet, nach Beendigung des Vertrages nicht abgeschriebene Investitionen zurückzuerstatten und allein daher wäre ein Überschreiten der vereinbarten Summe ein unzulässiger Alleingang von uns gewesen, der zwangsläufig zum Streit geführt hätte.

Unsere Forderung nach Vertragsanpassung

Also forderten wir im Dezember 2007 ein Gespräch über eine mögliche Vertragsanpassung. Dieses Gespräch fand dann im Januar 2008 auch statt und zu unserer großen Verwunderung wurde uns gleich zu Anfang des Gesprächs ein fertiger Auflösungsvertrag zum Pachtvertrag vorgelegt, den man am liebsten sofort unterschrieben hätte. Es zeigte sich jedoch sehr schnell, dass man keineswegs einen fairen Ausstieg aus dem Vertrag wollte, sondern dass man uns mit einer Ablösesumme von nur etwa 40.000,- EUR abspeisen wollte, also nicht einmal die Hälfte der bis dahin getätigten Investitionen.

Kommentar:
Man fragt sich, wie so etwas sein kann. Das meiste des oben genannten Geldes von 90.000,- EUR ist in vollem Einvernehmen mit der Stadt für eine Planung des Objekts aufgewendet worden, die eigentlich Aufgabe der Stadt gewesen wäre. Schlimmer noch, etliches Geld davon ist auf städtische Konten gewandert, weil man das Verfahren "wie unter Fremden normal abgerechnet hat", also sich selbst für die Leistungen an dem eigenen Objekt bezahlen lassen hat. Das ist in etwa so, wie wenn man ein Auto anmietet welches sich als fahruntüchtig herausstellt, es dann zur Reparatur zurückgibt und dann auch noch für die Reparatur bezahlen muss.
An diesem Punkt eine Vertragsauflösung anzustreben und weniger als die Hälfte der Investitionen zurückzahlen zu wollen, ist ein Ding der Unmöglichkeit.


Nun gut, etwas anderes stand aber nicht zu Diskussion. Wir hatten an dieser Stelle folgende Möglichkeiten
  • entweder dem zuzustimmen, das Strandbad mit viel Herzblut und viel Geld zu verlieren
  • oder ...nichts. Es gab kein oder. "Friß Vogel oder stirb!".

Vielleicht war es ein Fehler von uns, aber wir entschieden uns an dieser Stelle für die dritte Möglichkeit, nämlich das erneute Gespräch zu suchen. Und die dann folgenden Gespräche drifteten immer mehr in eine Richtung ab, die zunehmend unerklärlicher wurde.

Streitpunkt Investitionssumme

Da traf uns der Schlag als das Bauamt auf einmal argumentierte, der Städtebauliche Vertrag mit den Planungskosten sei ein ganz anderes Vertragswerk und hätte mit dem eigentlichen Strandbad-Vertrag nichts zu tun.
Wie bitte? Für Steuerfachleute ist dies ein klarer Fall, da nennt man so etwas "baubegleitende Kosten" und solche Kosten gehören selbstverständlich zur Bausumme. Und für Wirtschaftsleute ist das ebenso klar, denn das Ergebnis der Planung, also der mit dem Geld geschaffene Mehrwert ist untrennbar mit dem Objekt Strandbad verbunden und man wird ihn niemals "mitnehmen" können, wenn man sich von dem Objekt trennt. An diesem Streitpunkt wurde immer klarer, dass die Stadt immer arglistiger zu ihrem Vorteil argumentieren wollte, um die längst aus dem Ruder gelaufenen Mißstände uns als Pächter in die Schuhe zu schieben.

Streitpunkt Investitionszeitraum

Doch dann kam noch der Hammer mit dem Investitionszeitraum: Wie eingangs erwähnt, sah der Pachtvertrag vor, "der Investitionszeitraum kann um ein Jahr verlängert werden, wenn triftige Gründe vorliegen". Natürlich sind ein unverhofftes einjähriges Planungsverfahren ein triftiger Grund, das wird wohl niemand ernsthaft bestreiten wollen. Also beantragten wir die Ausübung dieser Option, um jetzt nicht im Zuge der Frontenverhärtung in Zeitnot zu geraten. Unser Antrag wurde jedoch nie beantwortet. Stattdessen stellte die Stadt plätzlich ein Ultimatum (was aus juristische Betrachtungsweise die Ablehnung des Antrags impliziert).

Das Ultimatum

Am 25.01.2008 forderte uns die Stadt ultimativ auf, bis zum 14.02.2008 einen Nachweis zu erbringen, alle Bauaufträge bis zur vollen Investitionssumme von 170.000,- EUR erteilt zu haben und die Beendigung dieser Bauarbeiten bis zum 30.04.2008 zu erklären.

Wenn man die vertraglich festgeschriebene Verlängerungsoption nicht zugestehen will, muss man trotzdem an den im Vertrag genannten Terminen festhalten und die heißen: "Erklärung der Investition zum 30.03.2008".
Wir vermuteten, dass es der Stadt nie darum ging, hier ein durchdachtes tragfähiges lebendiges Strandbad für die Ratzeburger Bürger zu schaffen.
"Investor in Ratzeburg" zu sein ist zuweilen hart, aber wie man immer wieder beobachten kann, geht es da anderen auch nicht besser.

Also hieß es in nur 3 Wochen so sinnvoll wie möglich die gewünschten Bauaufträge zu platzieren (Sanierung von Dach, Toiletten und Zaunanlage) und die entsprechenden Nachweise zu erbringen.
Es wurden also eilends Gespräche mit Fliesenlegern, Dachdeckern und Zaunbauern geführt.

Ein Auftragspaket von insgesamt 80.0000,- EUR wurde geschnürt und der Auftrag mit dem Zusatz "Erledigung bis 30.04.2008" mit einer Anzahlung i.H.v. 26.666,- EUR (1/3 der Auftragssumme) am 14.02.2008 angezahlt und damit nachweislich fest beauftragt, also pünktlich und in genau dem Umfang wie von der Stadt gefordert.

Unglaublich aber wahr, am 15.02.2008 übersandte uns die Stadt Ratzeburg per Gerichtsvollzieher trotzdem die Kündigung des Vertrages.

Fassungslosigkeit!

Obwohl wir alle Auflagen zu den von der Stadt gesetzten Terminen fristgerecht erfüllt hatten, bekamen wir die Kündigung. Wir vermuteten ein Missverständnis, obwohl Gerichtsvollzieher sich in der Regel gut informieren. Daher fragten wir schriftlich im Rathaus nach, ob man denn unsere Faxe und Eingaben und Auftragskopien und Zahlungsbestätigungen auch wirklich alle erhalten habe. Ja, man habe kam zur Antwort.
An diesem Punkt war klar, dass alle weiteren Gespräche und Verhandlungen mit anwaltlicher Begleitung zu führen seien.